Il faut être fou pour investir dans l'immobilier en France
Si vous voulez investir dans l'immobilier visez plutôt Londres, New-york, les états unis ou plus proche de nous le Portugal voire tout autre pays d'Europe à l'exception de la France.
En effet le rendement du locatif en France est proche de 0 lorsqu'il n'est pas carrément négatif et ne comptez plus sur la plus-value laminée la aussi par les taxes. Un bailleur en France n'a pratiquement aucun droit hormis celui de payer des impôts et des taxes. Si jamais le locataire ne paie plus ses loyers vous devrez aller en justice sur une durée moyenne de 2 ans durée pendant laquelle vous ne toucherez bien entendu aucun loyer. Si jamais vous gagnez il est probable que vous ne toucherez aucun arriéré de loyer pour autant. Vous devrez ensuite gérer l'expulsion du locataire et la aussi compter environ de 2 à 6 mois si cela se passe après l'hiver sinon ... Bref si vous êtes maso lancez-vous dans la location en France sinon regardez ailleurs où l'herbe y est réellement plus verte.
La France paye des impôts et taxes
Le Trésor Public taxe l'investisseur à l'achat du bien, chaque année durant la location, et lors de la revente. Il accorde ainsi des exonérations selon le type de bien (neuf ou ancien) et sa durée de détention (calcul de l'éventuel plus-value hors habitation principale).
L'imposition à l'achat
A chaque fois qu'un bien immobilier change de propriétaire, l'Etat perçoit au passage un certain nombre de taxes et de droits d'enregistrement. Le montant de ces prélèvement varie en fonction du type de bien acheté.
Dans le neuf
L'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (vente sur plan), ou encore faisant l'objet d'une première cession moins de 5 ans après l'achèvement des travaux, supporte une TVA immobilière au taux de 20,60%, incluse dans le prix de vente. C'est ce qui explique la différence de prix entre le neuf et l'ancien. En contrepartie, il bénéficient de droits de mutation réduits, aux taux de 0,60%, calculé sur son prix hors TVA (plus 2,5% de frais d'assiette).
Se rajoute aux droits de mutation, les frais d'acquisitions soit, le paiement de formalités obligatoires (timbres, état hypothécaire, extrait du cadastre), la rémunération du notaire (moins de 1% du prix d'achat en moyenne). Hors commissions de vente, il faut les évaluer à environ 3% (2250 pour un achat de 45000, 4000 pour un achat de 150000).
Dans l'ancien
L'investisement dans l'ancien est trés pénalisant. Il provoque le paiement de plusieurs taxes de mutation au profit des collectivités territoriales. Elles comprennent une taxe communale égale à 1,20% du prix de vente, une taxe régionalle (1,60%) et une taxe départementale qui varie d'un département à l'autre (de 4,2% à 5%). Soit une ponction globale qui oscille de 5 à 7,80%, à laquelle s'ajoute un prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement de 2,50%, calculés sur le montant de la taxe départementale (environ 6000 pour un logement net de 75000).
L'imposition des recettes locatives
Les loyers tirés de la location doivent être déclarés au fisc dans la catégorie des revenus fonciers (Cerfa N°2044). Ils intègrent le revenu imposable de l'investisseur après déduction de certaines dépenses. Le montant taxable se détermine par la différence entre le revenu brut foncier et le total des charges de la propriété.
UN CONSEIL INVESTISSEZ A L'ETRANGER
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