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28 Oct

LE DEFICIT FONCIER EN FRANCE POUR EXPATRIES OU NON EXPATRIES

Publié par sunfim  - Catégories :  #defiscalisation, defiscalisation immobiliere, #deficit foncier, #la defiscalisation

LE DEFICIT FONCIER EN FRANCE POUR EXPATRIES OU NON EXPATRIES

Quel est le principe du dispositif ?

Savez-vous qu’il est possible d’effectuer un nouvel investissement locatif dans la vieille pierre, sous certaines conditions précises pour vous imputer un déficit et ainsi réduire le coût de votre patrimoine et le revaloriser ?

Lorsque vous possédez un ou plusieurs biens immobiliers à titre personnel ou dans le même foyer fiscal qui vous procurent des revenus locatifs, si les charges inhérentes à ces propriétés sont supérieures aux loyers encaissés, alors vous observez un déficit foncier.

Il est déductible de votre revenu global imposable de l’année à hauteur de 10 700 € ou 15 300 € dans le cas exceptionnel où vous ou un membre du foyer fiscal avez un investissement Périssol avec un résultat foncier déficitaire.

Quelques précisions à apporter :

Vous devez être au régime réel d’imposition, le micro-foncier ne permet pas un déficit car le revenu servant de base de calcul de l’impôt est calculé sur 70% des revenus bruts de l’année. Si votre déficit dépasse la barre des 10 700 €, ce reliquat comme celui provenant des intérêts et frais d’emprunts sont à affecter à vos revenus fonciers pour les dix années suivantes.

Ce dispositif n’est pas une niche, il est complètement envisageable de l’associer à un autre dispositif fiscal.

Quelles sont les conditions d’imputation du déficit foncier ?

Le déficit foncier enregistré une année doit obligatoirement être imputé sur votre revenu global de la même année.

  • Le déficit maximum autorisé par le législateur est de 10 700 € (ou 15 300 € cf introduction) par foyer fiscal. Des précisions sont à apporter pour les mariés ou pacsés, selon le mode de déclaration communne ou individuelle ;
  • Pour les acquisitions à travers une SCI, on apprécie la limite d’imputation individuellement et non pas pour l’ensemble des associés ;
  • Pour une acquisition individuelle ou en SCI, la durée de mise en location du bien doit aller obligatoirement jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’affectation du déficit foncier. Si votre locataire s’en va avant la date butoir, vous devrez immédiatement en retrouver un nouveau. Un peu de temps peut être accordé par Bercy en apportant des preuves de vos recherches, mais prudence !

Toutes ces conditions sont à respecter obligatoirement, sinon votre avantage sera perdu !

Les intérêts et frais d’emprunts

Si vos revenus fonciers aspirent tous vos intérêts d’emprunts alors pour les autorités fiscales, votre déficit provient des autres charges déductibles.

Prenons un exemple :

Pour l’année 2015, considérons la répartition suivante :

Vous avez reçu 5000 € de revenus locatifs, pour 3000 € de charges déductibles. Les intérêts d’emprunts ont été de 4 400 €. Votre déficit foncier est de : 2 400 €

Il peut être affecté en totalité sur votre revenu global car vos revenus locatifs sont supérieurs aux intérêts d’emprunt. Dans le cas précis où les frais d’emprunts dépassent les recettes brutes, le déficit provenant de la part en excédent des intérêts s’impute uniquement sur vos revenus fonciers des dix prochaines années.

Les charges déductibles et le déficit foncier

En ce qui concerne les déficits liés aux charges courantes et non pas aux intérêts d’emprunts, vous pouvez également les imputer à hauteur de 10 700 € ou 15 300 €. Le superflu n’ayant pas pu être affecté au revenu global, sera reportable sur vos revenus fonciers des 10 prochaines années. Interdiction formelle de l’imputer sur le revenu global de cette même période.

Dans le cas où votre revenu global n’est pas suffisant pour absorber le reliquat, cet excédent sera assigné à votre revenu global pour les 6 années suivantes.

Dernier cas de figure, lorsque votre revenu global est en deçà des 10 700 € alors que votre déficit, lui, ne l’est pas. Vous ramènerez votre revenu global à 0 en lui imputant une part de votre déficit équivalente, le reliquat jusqu’à 10 700 € sera affecté à votre revenu global des 6 années suivantes et celui au-delà des 10 700 € sera imputé sur vos revenus fonciers des dix prochaines années.

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